青岛新闻网4月2日讯 由青岛市市司法局、青岛市市律师协会与青岛新闻网法制频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目，岛城知名律师将陆续做客新闻网，对话广大市民，宣传法治理念，我们希望通过此栏目，搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台，让法律更加贴近社会和公众。本期，我们邀请了琴岛律师事务所高级合伙人、副主任王亚平律师，解答公众有关合同法等方面的法律问题。

    精彩问答：

    网友海的梦想：我公司租赁别人的一处厂房，约定租期为5年，如承租方（我公司）违约，违约金为剩余租期的租赁费。现合同已履行3年，我公司因为经营问题需搬家，不能继续租赁厂房。

    1、我公司是否一定按照合同的约定，支付对方相当于2年租赁费的违约金？

    2、法律对违约金的标准有无具体规定？、

    3、我公司如申请法院降低违约金，胜诉的把握多大？

    王亚平：在双方签订合同后，你公司提前解约，属于违约行为，该行为需要承担违约责任。但按照《合同法》第114条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”就本案看，违约金为剩余租期的租赁费，被判定为属于过分高于造成损失情况的可能性较大，要求法院适当降低的主张得到支持的可能性较大（具体情况仍需根据你方违约给对方造成的损失情况而定）。

    留言板：我去年八月通过中介将一套三居室房屋出租他人，当时租期为一年，月租1000元，一年一付。现因急需用钱，想将房屋出售，但合同上说违约金为年租金的50%，我认为太高，请律师帮帮忙，我该如何处理？

    王亚平：（1）按合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，在你另行出售房屋后，原承租人可继续履行原租赁合同至合同到期。至于该期间的房屋交付及租赁费用问题，你需要与新购房人进行协商解决。（2）为便于买卖房屋，需要提前解除租赁合同的话，你需向现承租人按合同约定支付违约金，但按照《合同法》第114条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”就本案看，违约金为年租金的50%，有可能属于过分高于造成损失的情况，可要求法院适当降低，但具体情况仍需根据你方违约给对方造成的损失情况而定。

    同时需注意的是：按《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

    网友LL0987: 我租了一套房子，可以和业主签一个转租合法的协议吗？怎么拟定合同呢？如果我再转租的时候租房者需要我出示房产证等怎么解决？

    王亚平:可以。操作方式如下之一：（1）在原租赁合同中明确约定原出租人（即房主）允许承租人（即你）将房屋另行出租给第三方。（2）要求原房主在你与第三人签订的转租协议上签字认可。（3）由原房主单方向你出具允许你转租的声明。如租房者需你出示相关文件，你需要联系原房主解决。

    留言板:去年我公司与外地一公司（均为有限公司）共同出资在我公司所在地成立了一新家公司，我公司占其30％的股权。新公司的管理与业务发展一直由对方股东控制，我公司并未参与。直至今年5月，对方股东承诺给我公司的分红一直未汇入我方帐户，新公司的年度财务报表也是经我方多次催要才获得，且新公司从成立至今一直未召开股东会。鉴于对方股东及新公司种种不诚信行为、新公司的经营管理混乱，我公司决定在内部转让新公司30％的股权，完全退出新公司。根据《公司法》及公司章程的规定，我公司欲将30％的股权转让给对方股东的行为是符合法律规定的，但我公司担心的问题是：若对方股东不同意购买怎么办？若对方股东以自由资金不足为由提出无法购买这30％的股权怎么办？是否有更好的方法使我方顺利退出新公司，将这部分股权转让出去？

    王亚平:你公司将可以将股权转让给对方股东，但该行为将导致原公司变为一人公司，需办理相关的工商变更登记。如对方不同意购买股份或资金不足无法购买，你公司可以向股东以外的人转让股权，但该行为应当经其他股东过半数同意。你公司应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。

    留言板:我与公司签订销售承包合同，交承包金，他人又与我订销售承包合同，给我交承包金，请问他人与我订的合同 有效吗？

    王亚平:根据情况而定，主要看你是否具备转承包的资格，该资格的取得包括（1）原公司是否同意你转承包。（2）作为个人，该转承包是否属于经营行为，如属经应行为，该经营行为是否需要具备工商营业执照等法律规定的必备条件等。

    网友远方不远:我新购入二手房一套，产权已经变更为我名下，买房时房屋为空房，但是拿到产权后卖方的上家却强行住了进去，现在我决绝支付房屋尾款，我起诉卖方要求尽快履行交房手续，卖方反诉我要求我交房屋尾款，请问在这个案件中我是否处于不利地位？